Český trh s průmyslovými nemovitostmi prochází hlubokou proměnou, kterou žene dopředu nedostatek pracovníků, automatizace a poptávka po rychlé městské logistice. Moderní areály se dnes stále více inspirují kancelářskými kampusy a nabízejí prvotřídní zázemí, dopravní dostupnost i multifunkční jednotky spojující showroom a sklad.
Průmyslové nemovitosti už dávno nejsou pouhým souborem výrobních a skladových hal vyrůstajících u dálničních exitů. Rostoucí nedostatek pracovníků na trhu, postupující automatizace výroby a sílící tlak na rychlejší městskou logistiku radikálně mění požadavky firem na to, jak by měly moderní industriální parky vypadat. Vedle čistě technických parametrů dnes o pronájmu rozhoduje také kvalita samotného pracovního prostředí, dopravní dostupnost pro zaměstnance nebo pestrá nabídka doplňkových služeb. Současně prudce roste zájem o menší multifunkční jednotky, jež na jednom místě chytře propojují showroom, sklad, kanceláře i nezbytné provozní zázemí. Vyplývá to z nejnovějších dat společnosti Colliers.
Nová podoba českého průmyslu
Český trh průmyslových nemovitostí prochází postupnou, ale na první pohled dobře viditelnou proměnou. Ještě před několika lety se kvalita jakéhokoliv průmyslového parku hodnotila hlavně podle základních parametrů haly, dopravního napojení pro kamiony nebo výše nájmu. Dnes se firmy mnohem více zaměřují také na to, jaké prostředí park nabízí lidem, kteří v něm tráví každý den. Moderní průmyslové areály se proto stále více inspirují kancelářskými kampusy a vedle samotných hal nabízejí i služby, které byly dříve typické spíše pro moderní administrativní budovy, jak upozorňuje Jan Kurfürst, analytik ze společnosti Colliers.
Dopravní dostupnost pro zaměstnance jako klíčové kritérium
Tato velká proměna průmyslových parků úzce souvisí s tím, že při výběru nové lokality dnes firmy stále častěji přemýšlejí nejen o efektivní logistice zboží, ale také o každodenní logistice lidí. V situaci, kdy je na trhu dlouhodobý nedostatek pracovníků, může být špatně dostupná lokalita zcela zásadní překážkou při náboru i udržení stávajících zaměstnanců. Podle průzkumu je větší polovina zaměstnanců, přesně 57 procent, ochotná dojíždět do práce maximálně třiceti minut. Zvlášť silně to platí pro mladší generace pracovníků, které při výběru nového zaměstnavatele kladou velký důraz na kvalitu pracovního prostředí, dopravní dostupnost a možnost snadno sladit osobní a pracovní život, říká Jitka Kouba, marketingová ředitelka personální agentury Grafton Recruitment a Gi Group. Firmy proto při výběru nových prostor pečlivě sledují napojení na MHD, vlaková spojení, cyklostezky nebo možnosti pohodlného parkování.
Vyšší komfort a inspirace kancelářskými kampusy
Celou proměnu průmyslových parků výrazně urychluje také rozmáhající se automatizace. V logistice i samotné výrobě totiž ubývá čistě manuálních pozic a naopak přibývají odborní pracovníci s vyšší kvalifikací. Ti mají logicky podobná očekávání jako lidé pracující v klasických kancelářských budovách v centráchech měst. Chtějí kvalitní zázemí, dostatek přirozeného denního světla, možnost kvalitního stravování, příjemné odpočinkové zóny a prostředí, které rozhodně nepůsobí jako izolovaný provoz daleko od civilizace. Developerské společnosti na tento silný trend reagují rozšiřováním služeb přímo v areálech. V moderních průmyslových parcích se tak zcela běžně objevují kantýny, kavárny, obchody, sportoviště, relaxační zóny, školky nebo dokonce možnosti ubytování. Některé projekty se tak postupně mění v malé samostatné čtvrti, které propojují výrobu, logistiku, služby i každodenní život. Skvělým příkladem je Urbanity Campus Tachov, kde se chystá výstavba vilové čtvrti s apartmány, které budou moci využívat nájemci parku, přibližuje Jan Kurfürst.
Ekologie a technický standard na vzestupu
S rostoucími nároky nájemců se pochopitelně zvyšuje také technický standard nových hal. Vedle prestižních certifikací BREEAM či LEED se již naprostou standardní součástí projektů stávají fotovoltaické elektrárny, moderní systémy hospodaření s dešťovou vodou, nabíjecí infrastruktura pro elektromobily nebo výrazně větší podíl zeleně v okolí. Firmy zároveň stále častěji požadují více denního světla ve výrobních a skladových prostorách, což prokazatelně zlepšuje pracovní prostředí a celkový komfort zaměstnanců.
Menší jednotky zažívají obrovský boom
Velmi výrazným trendem posledních let je pak také neustále rostoucí poptávka po menších multifunkčních jednotkách označovaných jako Small Business Units, zkráceně SBU. Jde obvykle o flexibilní prostory o velikosti od 300 do 1000 metrů čtverečních, které se nacházejí často v širším centru měst nebo v dobře dostupných městských průmyslových zónách. Typická jednotka kombinuje reprezentativní showroom, menší sklad, kanceláře a nezbytné provozní zázemí. Pro celou řadu firem je právě tato chytrá kombinace mnohem atraktivnější než klasická velká hala umístěná v odlehlé okrajové lokalitě. Tyto prostory vyhledávají hlavně firmy z oblasti e-commerce, městské logistiky, lehké výroby, technických služeb, retailu nebo také ambiciózní start-upy. Potřebují být blízko svým zákazníkům, rychle odbavovat zakázky, mít dostatečný prostor pro prezentaci zboží a zároveň neztratit kontakt s každodenním městským provozem. Dobře umístěná menší jednotka jim umožňuje úspěšně spojit prodej, servis, skladování i administrativu na jednom jediném místě. Poptávka po SBU během dvou let prudce vzrostla z necelých 20 tisíc metrů čtverečních v roce 2023 na téměř dvojnásobek. Nabídka však na trhu zůstává poměrně omezená, protože developeři se dlouhodobě soustředili hlavně na větší logistické a výrobní haly, zatímco menší jednotky byly spíše doplňkovým segmentem. Developeři však nyní vycházejí vstříc aktuální poptávce a uvědomují si, že menší firmy mohou v čase růst a později expandovat v rámci stejné lokality nebo širšího portfolia. Pro areál tak mohou být nejen okamžitým nájemcem, ale i cenným budoucím zdrojem další poptávky, uzavírá Jan Kurfürst.
