Pražský trh s kancelářskými nemovitostmi se potýká s přetrvávajícím nedostatkem kvalitních prostor, což drží míra neobsazenosti na pouhých 5,8 %. Firmy tak namísto stěhování volí setrvání na stávajících adresách a renegociace tvoří plných 70 % poptávky.
Sektor moderních administrativních budov v české metropoli prochází obdobím, kdy nabídka výrazně zaostává za poptávkou. Celková rozloha moderních kancelářských prostor v Praze dosáhla na konci druhého čtvrtletí roku 2026 přibližně 3,95 milionu metrů čtverečních. Situaci na trhu ilustruje fakt, že ve sledovaném období byl dokončen jediný kancelářský projekt – rozsáhlá rekonstrukce budovy Danube House v pražském Karlíně. Společnost CA Immo po dvou letech stavebních prací úspěšně dokončila modernizaci administrativní budovy třídy A, která cílí na prestižní certifikaci LEED Platinum a k provozu využívá výhradně elektřinu z obnovitelných zdrojů. Tento úspěšný projekt byl navíc plně obsazen ještě před svým oficiálním dokončením, přičemž největší blok ploch si pronajala společnost Everpure zaměřená na moderní úložné systémy a správu dat, a druhým největším nájemcem se stala firma Allegro.
Trend boutique kanceláří sílí v centru města
Přestože je celková nabídka omezená, ve druhém čtvrtletí odstartovala výstavba tří nových kancelářských projektů, jejichž společným jmenovatelem je atraktivní poloha v centru města. Největším z nich je projekt Vinohradská 8 v Praze 2, který nabídne přibližně 7 300 metrů čtverečních prémiových kanceláří, téměř 200 bytů a také obchodní prostory. Zahájena byla rovněž přestavba budovy pošty pod názvem Hybe v Hybernské ulici a projekt Palace Hybernia poblíž náměstí Republiky. Tyto stavby podle Josefa Stanka, ředitele oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers, potvrzují rostoucí zájem developerů o boutique kancelářské projekty. Jde o menší administrativní budovy v prestižních lokalitách, které firmám vedle kvalitních prostor nabízejí také reprezentativní adresu a vlastní identitu.
V celé Praze je aktuálně rozestavěno přibližně 309 300 metrů čtverečních kancelářských ploch, z nichž je zhruba 58 % již předpronajato. Významnou část tohoto objemu však tvoří projekty realizované přímo pro budoucí vlastníky nebo hlavní nájemce, jako jsou společnosti Česká spořitelna, ČEZ, Creditas či Generali. Na otevřeném trhu je situace odlišná, protože většina nových projektů se nachází v raných fázích výstavby a je nabízena za nájemné přesahující současnou tržní úroveň. Nájemci proto k předpronájmům přistupují opatrně a svá rozhodnutí odkládají do pokročilejší fáze výstavby, kdy bude cenová hladina lépe prověřena trhem.
Míra neobsazenosti a struktura poptávky
Míra neobsazenosti na pražském kancelářském trhu zůstala na konci druhého čtvrtletí stabilní na úrovni 5,8 %, což představuje nejnižší hodnotu od roku 2020. Pozitivní čistá absorpce v kombinaci s minimální novou nabídkou postupně posiluje vyjednávací pozici pronajímatelů, zejména v nejžádanějších lokalitách. Nejnižší neobsazenost dlouhodobě vykazují centrum Prahy, kde se pohybuje kolem 3,6 %, a Karlín s přibližně 3,2 %. Omezená nabídka je znát také na Smíchově, Pankráci nebo Brumlovce.
Struktura poptávky ukazuje na zajímavé trendy:
- Renegociace tvořily přibližně 70 % hrubé realizované poptávky, což odráží nedostatek alternativ a vysoké náklady na relokaci.
- Technologické společnosti byly nejaktivnějšími nájemci a představovaly více než třetinu realizované poptávky.
- Významnější podíl na trhu měly také společnosti z farmaceutického a zdravotnického sektoru.
Vývoj nájemného a nový Metropolitní plán
Nejvyšší dosažitelné nájemné v centru Prahy zůstalo stabilní na úrovni 30 eur za metr čtvereční měsíčně. V širším centru však pokračoval růst na 21,5 až 22,5 eur za metr čtvereční měsíčně, a to zejména díky silné poptávce v Karlíně, na Smíchově, Pankráci a Brumlovce. Mírně vzrostlo také nájemné v okrajových částech města. Ještě výraznější jsou cenové ambice připravovaných projektů. Kanceláře plánované k dokončení v letech 2027 a 2028 jsou již nyní nabízeny za více než 35 eur za metr čtvereční měsíčně v centru města a za 23 až 28 eur v širším centru, což odráží rostoucí stavební náklady, ceny pozemků i očekávání developerů.
Významnou událostí druhého čtvrtletí bylo rovněž schválení nového Metropolitního plánu Prahy, který začne platit od 1. září 2026. Jde o první komplexní územní plán české metropole od roku 1999 a jeden z nejdůležitějších regulatorních milníků pro pražský realitní trh za poslední desetiletí. Podle Josefa Stanka přináší větší předvídatelnost developerské přípravy, jasnější pravidla pro využití území i lepší podmínky pro rozvoj brownfieldů a rozsáhlých smíšených projektů kombinujících kanceláře, bydlení, obchod i veřejnou infrastrukturu, což v příštích letech výrazně ovlivní podobu pražského trhu.
