Komerční reality ve střední a východní Evropě zažily silné pololetí s objemem investic 5,8 miliardy eur. Zatímco český trh si drží pověst nejbezpečnějšího prostředí s nejnižšími prémiovými výnosy v regionu, tuzemský kapitál masivně expanduje do zahraničí a v Polsku dokonce předstihl Němce i Američany.
Silný návrat kapitálu do regionu
Komerční reality ve střední a východní Evropě mají za sebou velmi silné pololetí. Celkový objem investic napříč šesti klíčovými trhy dosáhl 5,8 miliardy eur, což jasně potvrzuje, že se do celého regionu vrací jak potřebný kapitál, tak důvěra investorů. První polovina roku 2026 představovala podle odborníků ze společnosti Colliers zřetelný bod obratu.
Podle Josefa Stanka, ředitele oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers, se situace výrazně proměňuje: „Zlepšující se podmínky financování, ústup inflace a solidní domácí poptávka vracejí do hry velké peníze. Nejde však o plošné oživení trhu, na jaké jsme byli zvyklí v minulých cyklech. Kapitál teče velmi selektivně. Investoři mají v hledáčku především kvalitní nemovitosti, které jsou odolné vůči ekonomickým výkyvům, splňují přísná ESG kritéria a nabízejí zajištěný dlouhodobý výnos.“ Do centra zájmu se tak dostávají zejména projekty spojené s digitalizací, nearshoringem a energetickou transformací.
Česká republika jako drahý, ale bezpečný přístav
Do českých komerčních realit přiteklo v prvním pololetí přes 1,4 miliardy eur, čímž si Česko ukrojilo čtvrtinový podíl na celkovém regionálním objemu. Ačkoliv jde v porovnání s rekordním loňským prvním pololetím, kdy to bylo 2,2 miliardy eur, o nominální pokles, trh tuto skutečnost vnímá spíše jako zdravou stabilizaci po mimořádně silném období.
Český trh dlouhodobě platí za nejvíce institucionálně stabilní a nejméně rizikový v celém regionu. To se pochopitelně propisuje také do cen nemovitostí. Prémiové výnosy neboli prime yields jsou v Praze napříč všemi sledovanými segmenty nejnižší ze šestice středoevropských a východoevropských metropolí:
- Kanceláře v Praze se drží na výnosu 5,25 %, zatímco ve Varšavě i Bratislavě je to shodně 6,25 %.
- Industriální haly v Česku vykazují výnos na úrovni 5,00 %.
- Prémiová nákupní centra v Praze nabízejí výnos 6,00 %, čímž překonávají dokonce i průměr čtyř největších německých měst, kde činí 6,63 %.
Zájem investorů v České republice se aktuálně soustředí především na nájemní bydlení, tedy projekty známé jako PRS a BTR, které tvoří významnou část tržní aktivity, a dále na kancelářské budovy. Právě u kanceláří v centru Prahesnížila neobsazenost, kdežto starší a méně efektivní budovy na periferiích čelí reálnému riziku, že přestanou být pro nájemce atraktivní. Český trh táhne hlavně silný domácí kapitál, postupně se však vrací i zahraniční konkurence.
Český kapitál si podmaňuje polský trh
Zatímco doma je nabídka prémiových projektů poměrně omezená a cenovka vysoká, čeští investoři masivně nakupují za hranicemi. Celkově český kapitál v regionu proinvestoval 1,9 miliardy eur, a navzdory mírnému meziročnímu poklesu tak drží středoevropský primát.
Nejviditelnější je tato expanze v Polsku, které s objemem transakcí přesahujícím 3 miliardy eur celé regionální scéně vládne a zažívá nejsilnější první pololetí od roku 2018. Český kapitál se na těchto polských transakcích podílel z téměř 24 procent a v investiční aktivitě tak překonal Němce s 19 procenty, Američany s 11 procenty i samotné Poláky, kteří rovněž dosáhli na 11 procent.
Polský trh přitahuje investory zejména svou obrovskou velikostí a hloubkou. Odehrála se zde například obří akvizice osmnácti rezidenčních projektů Resi4Rent společností Vantage Development za 575 milionů eur, což představuje historicky vůbec největší institucionální transakci s nájemním bydlením v Polsku.
Nová fáze investičního cyklu
Ze širší perspektivy roste střední a východní Evropa stále rychleji než západní část kontinentu, a to navzdory poměrně složité globální situaci. Proměnou však prochází také přístup bankovního sektoru k financování. Podmínky se sice mírně zlepšují, věřitelé jsou však extrémně selektivní. Kdo dnes usiluje o výhodný úvěr, musí předložit projekt se stabilním příjmem, silným vlastníkem a jasně definovanou strategií udržitelnosti. Nemovitosti s vysokou energetickou náročností, které čeká nákladná modernizace, to mají u bankovních domů výrazně složitější.
Celkově vzato vstoupila střední a východní Evropa do zcela nové fáze svého investičního cyklu. Místo dřívějšího všeobecného oživení trhu prochází region zralou fází, kde o alokaci volného kapitálu rozhodují především kvalita aktiv, provozní výkonnost a dlouhodobý strategický význam jednotlivých projektů.
